Les étapes, dans l’ordre
- 1
Contacter le locataire et relancer par écrit
Un appel ou un message, puis une relance écrite qui rappelle les mois impayés et le montant. Proposer un échéancier à ce stade évite bien des procédures.
- 2
Mettre en demeure en recommandé
La lettre de mise en demeure réclame la somme exacte sous 15 jours et fait courir les intérêts au taux légal. Si un garant s’est porté caution, prévenez-le.
- 3
Adresser un dernier avertissement
Il annonce le commandement de payer et la saisine du juge. C’est souvent le courrier qui déclenche un paiement ou une proposition.
- 4
Faire délivrer un commandement de payer
Si le bail contient une clause résolutoire, le commandement de payer est délivré par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler la dette.
- 5
Saisir le juge des contentieux de la protection
Sans paiement, le juge peut constater la résiliation du bail, condamner au paiement et ordonner l’expulsion. Pour réclamer seulement les loyers, l’injonction de payer est plus rapide.
Injonction de payer et procédure simplifiée (service-public.gouv.fr)
Les trois premiers courriers se préparent avec notre questionnaire : il reprend vos dates et vos montants, et calcule ce que la loi prévoit. Commencer ma lettre.
Les délais à connaître
| Situation | Délai |
|---|---|
| Premier courrier de relance | Dès le lendemain de l’échéance impayée |
| Délai laissé par la mise en demeure | 15 jours en pratique, à compter de la réception |
| Régularisation après commandement de payer | 6 semaines (clause résolutoire) |
| Information du garant après le commandement | 15 jours, par commissaire de justice |
| Expulsions suspendues (trêve hivernale) | Du 1er novembre au 31 mars |
| Prescription des loyers et charges | 3 ans à compter de chaque échéance |
Ce que la mise en demeure peut, et ne peut pas, faire
La mise en demeure prouve votre réclamation, fixe sa date et fait courir les intérêts au taux légal sur les sommes dues (article 1231-6 du Code civil). Elle est la pièce que le conciliateur puis le juge vous demanderont.
Elle ne résilie pas le bail et ne permet ni de changer les serrures ni de couper l’eau ou l’électricité : ces pratiques sont interdites et sanctionnées. La fin du bail pour impayés passe par la clause résolutoire, mise en œuvre par commandement de payer, ou par une décision du juge.
Garant, assurance, aide au logement : les réflexes
Si une personne s’est portée caution, informez-la dès les premiers impayés et vérifiez l’acte de cautionnement : montant, durée, solidarité. Le commandement de payer doit lui être signifié dans les quinze jours.
Avec une assurance loyers impayés, déclarez le sinistre dans le délai prévu au contrat, souvent court. Si l’aide au logement vous est versée directement, signalez l’impayé à la CAF ou à la MSA selon leurs règles, sous peine de devoir rembourser l’aide.
Trouver une solution avec le locataire
Un locataire en difficulté peut demander un échéancier ou des aides (fonds de solidarité pour le logement, action logement). Un plan de remboursement écrit et signé vaut mieux qu’une procédure de plusieurs mois ; il se fait à l’amiable ou devant le conciliateur de justice, gratuitement.
Seulement la lettre ?
Si vous connaissez déjà la démarche, nos modèles se remplissent en quelques minutes, sans questionnaire :
Questions fréquentes
- Au bout de combien de temps peut-on envoyer une mise en demeure ?
- Dès le lendemain de la date de paiement prévue au bail, le loyer est exigible. En pratique, une relance amiable d’abord, puis la mise en demeure si rien ne bouge sous une semaine ou deux.
- La mise en demeure suffit-elle pour résilier le bail ?
- Non. Le bail n’est résilié que par le jeu de la clause résolutoire, après un commandement de payer délivré par un commissaire de justice et resté sans effet pendant six semaines, ou par une décision du juge des contentieux de la protection.
- Peut-on garder le dépôt de garantie pour couvrir les loyers impayés ?
- Pas pendant le bail. À la sortie, le bailleur peut déduire du dépôt les loyers et charges restant dus, à condition de les justifier, dans le délai d’un ou deux mois prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
- Peut-on expulser un locataire pendant l’hiver ?
- Non : du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues, sauf exceptions (relogement assuré, squat). La procédure, elle, peut continuer pendant cette période.
- Combien de temps pour réclamer des loyers impayés ?
- Trois ans à compter de chaque échéance (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Une reconnaissance de dette ou une action en justice interrompt ce délai ; une simple lettre, même recommandée, ne le fait pas.
Sources et délai pour agir
Trois ans pour réclamer les loyers et charges, à compter de chaque échéance (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).